Los Alcances del Facility Management con BIM: Gestión, Planificación y Control de Activos
El Facility Management (FM) o gestión de activos, se ha consolidado como una fuerte disciplina en el ciclo de vida de los edificios e infraestructuras, especialmente en el contexto del mantenimiento y la gestión sostenible de activos. El facility manegement se vió notablemente potenciada con la integración con la metodología Building Information Modeling (BIM).
Los servicios de FM abarcan un amplio espectro de actividades que requieren un control periódico y una planificación detallada. BIM aporta la base de datos y el modelo tridimensional que transforma la manera de abordar estas tareas.
La Estructura de los Servicios FM Potenciada por BIM
La gestión de los activos inmobiliarios y sus servicios asociados exige una aproximación multidisciplinar. Los servicios de Facility Management se apoyan fundamentalmente en cuatro áreas de soporte, el pilar legal que es el cumplimiento normativo y contractual, el cual puede ser más fácilmente auditado y gestionado si la información relevante está vinculada a los modelos BIM. El pilar de las finanzas, donde BIM puede ayudar a generar estimaciones de costos más precisas para operaciones y mantenimiento, basándose en la información detallada del modelo. El pilar de la administración de la documentación (manuales, garantías, planos as-built) que puede estar directamente vinculada a los elementos del modelo, centralizando la información y facilitando su acceso. Por último, el pilar de los recursos humanos, refiriéndose a la planificación de tareas y la asignación de personal, optimizadas mediante el análisis espacial que ofrecen los modelos BIM.
La Influencia de BIM en la Gestión Financiera del FM
La gestión y planificación en FM se materializan a través de dos grandes categorías de gasto y actividad. BIM impacta significativamente en la eficiencia y efectividad de ambas.
OPEX (Gastos de Operación):
- Conservación y Mantenimiento: Los modelos BIM proporcionan la localización exacta de los activos, acceso a fichas técnicas, manuales de operación y mantenimiento (O&M) vinculados a cada elemento. Esto facilita la planificación del mantenimiento preventivo y la respuesta al correctivo. Existen formatos como COBie que son clave para transferir información del modelo BIM a los sistemas de gestión de mantenimiento (CMMS).
- Operación y Servicios: La gestión de servicios se beneficia teniendo una mejor comprensión del espacio y la distribución de los activos gracias al modelo BIM.
- Optimización de Espacios: tener un modelo es una herramienta poderosa para el análisis y la gestión de espacios, permitiendo visualizar distribuciones y optimizar el uso del espacio de forma eficiente.
- Contratación de Proveedores: Los modelos BIM pueden ofrecer un alcance de trabajo más claro y detallado para los proveedores de servicios.
CAPEX (Gastos de Capital):
- Renovación: Al planificar renovaciones, el modelo «as-built» sirve como una base precisa, que ayuda a reducir levantamientos costosos y minimizando errores de diseño. No nos olvidemos que un modelo BIM permite simular diferentes escenarios con anticipación.
- Reubicación: Proyectos de reubicación o grandes reorganizaciones espaciales se benefician enormemente con una planificación y visualización que ofrecen los modelos BIM, minimizando interrupciones.
Nuevos Servicios FM Basados en Resultados y Enriquecidos por BIM
La evolución del Facility Management ha dado lugar a servicios especializados que se benefician directamente de la información y las capacidades de BIM. Entre ellos surge el Commissioning, donde BIM actúa como un facilitador del proceso de commissioning al permitir la verificación de que los sistemas se han instalado conforme al diseño. El Facility Planning, que a portir del uso de modelos BIM permite una mejor visualización y análisis de escenarios para la adecuación de espacios y la planificación de servicios a largo plazo. Tambipen tenemos los servicios de Auditoría y «Due Diligence» que gracias a Un modelo BIM bien gestionado y actualizado se transforma en una fuente de información fiable y de fácil acceso para los procesos de auditoría técnica y «due diligence», agilizando la revisión y mejorando la transparencia.
BIM y FM e un Mercado en Crecimiento
Es importante destacar que la combinación de conocimientos en FM y BIM crea una una fuente de trabajo relevante. Permite a los profesionales que participaron en el diseño y construcción del activo (proyectistas, directores de obra, BIM Managers) continuar su labor como conocedores idóneos del mismo, aportando un valor incalculable en la fase de operación y mantenimiento. La capacidad de gestionar y explotar la información del modelo BIM para el FM es una habilidad cada vez más valorada.
El Facility Management es una disciplina integral cuya eficacia y alcance se ven significativamente expandidos por la metodología BIM. BIM no solo optimiza las tareas tradicionales de OPEX y CAPEX, sino que también potencia los servicios especializados, proporcionando una base de datos visual y rica en información para una toma de decisiones más inteligente, una gestión de activos más eficiente y una prolongación de la vida útil de las edificaciones de manera sostenible. No cabe dudad que la sinergia BIM-FM es el futuro de la gestión de activos construidos.