BIM for O + M: less about the model, and more about the information
The use of the methodology in the Corcoran building has allowed its rehabilitation in a less invasive way
Todo el mundo en el sector AECO es partidario de usar modelos BIM para las operaciones y el mantenimiento, pero nadie (al menos, prácticamente nadie) está haciendo nada al respecto. Esto puede deberse a cómo los arquitectos, ingenieros y contratistas ven el modelado BIM y cómo lo hacen los directores de instalaciones. Por su parte, los arquitectos adoran esta nueva metodología por su capacidad "paramétrica", que les permite jugar con con el diseño de la estructura en tres o más dimensiones y a tiempo real, mientras que los ingenieros MEP lo encuentran útil por sus capacidades de diseño, especialmente a la hora de detectar conflictos entre todos los entramados de tuberías y cables creados. Finalmente, los constructores ven en BIM la herramienta para conectar el modelo en un software de gestión de proyectos y utilizarlo para incorporar cientos de elementos individuales de un edificio, debidamente diseñados por los ingenieros estructurales y etiquetados con RFID o QR, de manera que sean entregados a los miembros del equipo que los colocarán en su lugar correspondiente, como bloques gigantes de LEGO.
Esto es perfecto desde el punto de vista del sector AECO, pero... ¿qué opinan del BIM los encargados de las instalaciones? Francamente, la mayoría de ellos no están muy interesados en esta metodología, al menos, no con el modelo en sí mismo. Los directores de instalaciones no les preocupa convertirse en expertos BIM. Lo que realmente buscan es una manera sencilla de utilizar los datos que sean capturados con el modelo BIM y poder gestionar sus edificios de manera más eficiente. Un ejemplo son los recientes descubrimientos relacionados con el BIM de la Corcoran Gallery of Art, en Washington D.C.
Combinando arte y educación
Corcoran, fundado en 1869 por William Wilson Corcoran, abrió sus puertas al público en 1875 y cuatro años más tarde, se estableció la Corcoran School of Art. El edificio original, ubicado en la avenida 1661 de Pennsylvania, fue diseñado por James Renwick y como el museo de arte más antiguo de Washington, mantuvo un lugar privilegiado en la escena artística de la ciudad durante más de un siglo. No obstante, a finales de la década de los 80 las cosas empezaron a torcerse a nivel económico, y en 2014 la George Washington University y la National Gallery of Art acordaron hacerse cargo del Corcoran: la universidad se haría cargo de gestionar la escuela de arte, mientras que la galería tendría acceso a la totalidad de la colección de piezas y a más de 15.000 metros de superficie del edificio. La George Washington University recaudó más de 45 millones de dólares para abordar la primera fase de la reconstrucción (cuya duración estimada era aproximadamente de tres años) del edificio Flagg. En 2015, el despacho de arquitectura Leo A Daly fue contratada para liderar el trabajo y se encargó de rehabilitar la mayor parte de las alarmas y rociadores de incendios, equipos mecánicos, sistemas eléctricos, iluminación e infraestructura de IT.
Debido a la naturaleza histórica del edificio, el equipo de construcción no podían penetrar las paredes y los pisos, y los diseños en papel estaban ligados a un limbo legal que tampoco permitía su acceso. Así que el equipo tuvo que utilizar la tecnología virtual para explorar los huesos, pulmones y arterias del edificio sin tener que realizar una cirugía invasiva. El resultado fue un "Data Eco System" basada en cinco métodos de recolección de datos:
- Levantamiento por láser y ensamblaje del modelo de nube de puntos para la construcción del modelo en Revit.
- Paredes de análisis higrotermales (HGA) para definir los valores U de las paredes exteriores para una posterior evaluación.
- Modelado computacional de dinámica de fluidos (CFD), para su uso en el diseño de sistemas mecánicos.
- Cámara de inspección CCT en el interior del sistema de tuberías del edificio.
- Radar de penetración en tierra (GPR) para los pisos del Corcoran, que han sido construidos utilizando el sistema Metropolitan, que fue popular en la zona este a finales del siglo XIX. Este sistema utilizaba yeso, astillas de madera y alambre de piano en lugar de barras de hormigón. El GPR permitió al equipo localizar los principales miembros estructurales para que supieran en dónde colocar con seguridad cualquier soporte adicional.
Ponerlo todo por escrito
Todos estos esfuerzos se llevaron a cabo para cumplir con el Manual de Procedimientos de Administración de Información de Instalaciones de GWU, un documento de 86 páginas que se encarga de establecer todos los parámetros de la construcción dentro del campus de Foggy Bottom. El departamento de planificación, desarrollo y construcción del GWU completó el manual de FIM en 2014.
Un componente clave es el "Plan de Ejecución del Proyecto BIM", que define los roles y responsabilidades del equipo de proyecto y proporciona directrices detalladas sobre las metas del BIM, entregas del proyecto, comunicaciones electrónicas y procedimientos de colaboración del modelo BIM.
El plan de ejecución BIM también define el nivel de desarrollo (LOD) requerido para la entrega de proyectos, paredes exteriores, ventanas y techos, particiones interiores, sistemas de de transporte, sistemas MEP/LS, equipamiento y mobiliario y trabajos en el propio lugar. Por ejemplo, las puertas interiores deben alcanzar el 100 LOD en diseño esquemático, 200 en desarrollo de diseño, 300 en documentos de la construcción y 400 LOD en volumen de negocios. Andrew Graham, arquitecto asociado a la oficina del D.A. de Leo A Daly, ha quedado impresionado con el proceso BIM de GWU. "Esta herramienta permite controlar todo lo que esperan obtener para futuras operaciones y mantenimiento" ha afirmado. "Su personal O&M dispone de un sistema en su lugar para obtener los datos que necesitan. Es todo muy organizado". Graham destaca que el uso del BIM por parte del GWU ha sido abrir los ojos" Los arquitectos tendemos a pensar en BIM como el modelo pero desde la parte de la gestión de las instalaciones, se trata más de una base de datos". De hecho, solo un empleado de las instalaciones disponía de una licencia de Revit.
Doug Williams, Director de Prácticas Digitales de Leo A Daly, afirma que la ejecución del plan BIM de GWU se centra en recopilar información sobre el equipo del edificio hasta 16 datos de puntos para cada uno de ellos: número de modelo, duración información de la garantía, instalador, etc... Muchos de los datos de las encuestas fueron parte del modelo Revit, pero otros están siendo recogidos por separado para cumplir con los requisitos de la FIM. Williams ha afirmado que no hay muchos propietarios institucionales que cuenten con con un sofisticado plan de implantación BIM como GWU. En la University of Texas Southwestern Medical Center, en dónde trabajó durante su P+W, fue muy intenso en lo que respecta al seguimiento del equipamiento médico. "Había un código de barras para propósitos de CMMS (computerized maintenance management systems) y la Universidad buscaba crear un modelo exhaustivo del sistema MEP para identificar componentes como puntos de corte de válvulas y zonas de servicio."Otra institución educativa como la Brigham Young University, ha solicitado un inventorio detallado de la cantidad de metros cuadrados de todos los materiales para el presupuesto del ciclo de vida. "Son conscientes de que la alfombra cuenta con un ciclo de reemplazo de siete años, por lo que pueden crear planificaciones y reportajes para el presupuesto del O+M", ha afirmado, para incluir no sólo el coste de los materiales de limpieza sino también el tiempo del personal de mantenimiento.
Williams afirma que el personal de instalaciones debe estar involucrado en el modelado BIM desde el principio hasta el final de los proyectos. "Van a tener que dirigir el edificio durante los próximos 30-50 años. Por lo tanto deben preguntarse: ¿Qué es lo realmente importante para mi como cliente? Graham secunda a su socio en este punto "No puedes pretender que las personas de las instalaciones se involucren a mitad del proyecto, tiene que ser desde el principio."
